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2011
07-26
2012年房地产行业：转型的年代
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2011年7月25日 来源：中国房地产报
国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。
2012年房地产行业有两个趋势，一个是加大保障房建设力度方向不改变，一个是调控政策可能会适时而变。就房地产企业来说，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。
加大保障房建设方向不变
国家的房地产调控政策主要包括两个方面，一方面是要加大保障房建设力度。中央建设保障房的目的是为了让中低收入家庭实现住有所居的目标。与此同时，保障房对房地产市场的稳定发展也会起到一定的作用。
现在最集中的问题体现在中低收入人群及低收入人群，他们的住房没有着落，激发了社会矛盾。中低收入人群及低收入人群的住房困难问题，光靠调控房价并不能解决，需要依靠保障房的建设。过去几年，我国保障房的建设力度比较小。中央已决定未来5年加大保障房建设力度，这个总体方向不会改变。保障房的建设还会持续下去，根据中央的决心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的开工建设工作应该没有问题。我强调的是开工建设，而不是竣工，任何工程一年以内竣工都是不太现实的。
另一方面，国家要保持房地产市场的平稳发展，实现软着陆。现在房地产市场的状况是，房价上涨的压力还是很大的。国际舆论认为，我国的房地产泡沫已经比较大，如果继续提高房价，泡沫会继续加大，会产生一些问题。房地产市场要防止房价过快上涨，防止泡沫的继续加大，这个做法目的是要保持经济的相对持续平稳。如果泡沫一旦破灭，会对经济造成很大的影响。世界上有不少反面教材，30年前拉美国家的房地产市场泡沫破裂。20年前，日本的房地产市场泡沫破裂。3年前的美国次贷危机，都是房价上涨过快造成的。我国政府要保证国内经济的平稳发展，很重要的就是要保持房地产市场的平稳。
现在的房地产调控都是围绕这两方面来进行的。既要加大保障房建设力度，还要保证商品房的供应量，保证商品房用地的供应量，缓解房地产商品房市场供不应求的问题。
现在可以清晰地看到，国家调控房地产市场主要通过三个手段，一是要加大供应量，二是遏制过旺炒楼需求，三是调整结构。这三件事情，是今年及明年调控工作的重点，不会改变。
目前，在中央强有力的督查、指导和要求下，地方的保障房建设工作也保持与中央的要求一致，正在进行之中。但是，的确存在很大的困难，比如资金问题，正在逐步地解决。同时，要加强督查，加强社会的监督，把好事办好。中央会不断地进行有针对性的督查和指导，让调控政策落到实处。
调控政策会应机而变
商品房与保障房是两个不同的体系，面对不同的人群，不能混为一谈。如果要实现商品房市场的平稳，首先要实现商品房市场供求关系的平稳。这与保障房之间没有直接的联系。除非将来扩大保障房的供应对象，把可以买商品房的人加入到保障房体系中，这样才可能会影响到商品房的供求关系。所以，保障房的建设与商品房房价没有关系。也许在同一地段，保障房的价格低于商品房，会对商品房的价格产生些影响。但总体而言，商品房的价格还是由商品房的供求关系决定的。
房地产市场实际上是一个地区性的市场，各地区的供求关系不一样，房价不一样，市场的反应也不一样。国家对房地产业的调控从目前来看，仍然面临着保障房建设不足和房价上涨过快的压力。国家的政策也是围绕这些问题进行的。但是，各地的市场不一样，所以有的地区限购，有的地区不限购，有的地区限购力度大一些，有些地区限购力度轻些。直到市场的供求关系平衡下来，没有了房价过快上涨的压力，国家的调控政策才可能放松一些。
如果，调控的结果没有达到预期效果，那限购政策还会继续下去。从目前看，国家的调控政策没有松动的迹象。因为到6月份为止，房价总体趋势还是稳中有升，有些城市甚至涨速还比较快。如果现在调控政策松动，马上就会造成强烈的反弹。
中央一直强调房地产调控政策的稳定性、灵活性、有效性，我觉得房地产市场继续发热发烧的几率不大，因为如果房地产市场继续有过热势头，中央会根据房地产市场的变化情况采取进一步的大面积的结构性政策。但房价也不会出现大面积的严重下滑，因为这与地方财政和债务有关，如果房价严重下滑会影响整个房地产市场的销售情况，会影响到土地出让，影响地方财政的收入，影响地方债务的偿还，而地方财政与债务又和中央、银行等方面关系密切，所以中央会采取措施，保持房地产市场的相对平稳，地方政府也会起到防火墙的作用，结合政策，使房价不会出现严重下滑。这也凸显了房地产业对国民经济的重要性。
企业进入转型期
国家经济结构的调整，楼市的调控。国家强调要提高经济发展的效益和质量，房地产行业及企业可能会在以下几个方面出现转型：
一、空间布局。
房地产企业过去更多的大企业会集中在大城市，现在开始向中小城市甚至城镇布局。随着经济的发展，国内中小城市的发展空间现在也很大。限购政策的出现，及大城市土地资源的稀缺，使房地产企业感觉在大城市的生存更加困难，于是纷纷向二三线及三四线城市拓展。像恒大、万科等企业，先在二三线城市布局，就先得利了。在这次调控过程中，这几家企业的交易量不降反升。无论从房地产市场发展的客观规律，还是从政策的角度，还是从先行者的范例，都告诉大家，房地产行业的空间布局正向全国拓展。这对于我国城镇化的发展起到了推进作用。
二、物业状态的转型。
过去的房地产开发企业以开发住宅及销售为主，现在向商业地产、旅游地产等多种多样的物业形式转化。房地产开发商逐步开始自持物业。
三、盈利模式的转变。
近些年，房地产行业的盈利模式主要依靠囤积土地等待升值来盈利。现在国家调控政策不允许囤地，加之现在的房地产市场正逐步向买方市场转变。房地产企业的盈利模式也会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。
四、企业组织的变化。
目前，一些中小型房地产企业被兼并，被合作的机率加大。好的品牌企业，经济实力雄厚，还可在房地产市场进一步拓展。有些前景困难的中小型企业，现在只能转让手中的存地。这些兼并和合作有利于加强房地产行业的集中度。以前，一般的房地产企业都是开发投资一体化，现在出现了开发、投资分离的现象，企业向专一化方向发展。有的企业只投资，有的企业专业做开发。
五、产品变化。
房地产企业的产品从灰色建筑、毛坯房，向绿色建筑、成品房方向发展。
六、行业关系的转变。
以前房地产企业是单独发展，现在一些大型的房地产企业都有战略合作伙伴，出现了行业间合作发展态势，上下游产业链条上的企业，关系更加密切了，这对降低产品成本，提高产品品质都是有好处的。（作者:顾云昌 整理:周村）
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